開發(fā)商賣房到底有無暗箱操作 流搖規(guī)則下的公平性爭議！杭州的胡先生作為44套房源唯一的搖號登記人，卻在公示次日遭遇“售罄”事件，這揭示了流搖規(guī)則下開發(fā)商暗箱操作的可能性，引發(fā)了公眾對房產(chǎn)銷售公平性的擔(dān)憂。

現(xiàn)行政策允許流搖（登記人數(shù)≤房源數(shù)）后開發(fā)商自主銷售，雖然程序上合法，但缺乏對已履行登記義務(wù)者的保護(hù)機(jī)制。胡先生完成征信審核等全套流程后，既未獲得優(yōu)先選房權(quán)，也未收到銷售啟動通知，開發(fā)商直接通過線下渠道將房源售予未登記的“全款客戶”。

開發(fā)商通過人為降低宣傳力度、設(shè)置隱性門檻（如捆綁車位銷售）制造“技術(shù)性流搖”，再利用自主銷售權(quán)定向消化房源。部分開發(fā)商甚至提前與關(guān)系客戶簽訂意向協(xié)議，流搖后直接跳過公開流程完成交易。銷售過程無強(qiáng)制公示要求，購房者無法核實房源真實流向。監(jiān)管部門雖回應(yīng)“程序合規(guī)”，但對開發(fā)商選擇性銷售、信息隱瞞等行為缺乏有效約束。

為了優(yōu)化制度，可以賦予登記人法定優(yōu)先權(quán)，流搖后為已登記購房者設(shè)置48小時優(yōu)先選購期，開發(fā)商需書面通知登記人選房時間及剩余房源。同時，可以保留基礎(chǔ)房源，如杭州2021年新政要求，流搖后仍需公證搖號確定選房順序，確保登記人按序選房，剩余房源才可自行銷售。開發(fā)商須在流搖后24小時內(nèi)公示銷售方案，包含銷售時間、價格、對象及規(guī)則，并通過房管平臺同步備案。推廣海寧“透明售房”模式，對退購房源集中公開公證搖號銷售，杜絕內(nèi)定可能。

將惡意制造流搖、隱瞞銷售信息等行為納入房企信用評價體系，違規(guī)者限制土地競買資格。建立購房者投訴快速響應(yīng)機(jī)制，對“登記冷清但迅速售罄”等反常現(xiàn)象強(qiáng)制介入審計。

購房者應(yīng)留存全流程證據(jù)，包括登記憑證、銷售溝通記錄、公示截圖等，遇權(quán)益受損時向住建部門或市場監(jiān)督管理局投訴。警惕“技術(shù)性流搖”信號，如刻意弱化宣傳、設(shè)置附加條件（如捆綁車位）、拖延資格審核等，此類項目存在較高暗箱操作風(fēng)險。優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項目，現(xiàn)房銷售模式實現(xiàn)“所見即所得”，可規(guī)避期房銷售中的信息不對稱及流程漏洞。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售改革，逐步擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，減少預(yù)售制下的資金挪用和交付風(fēng)險，從根本上壓縮暗箱操作空間。根據(jù)人口需求動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)和金融支持，避免局部市場過熱或過冷導(dǎo)致的規(guī)則異化。完善全過程監(jiān)管體系，覆蓋從土地獲取到物業(yè)管理的全鏈條，重點(diǎn)監(jiān)控預(yù)售資金流向，確保房企合規(guī)使用建設(shè)款項。

流搖規(guī)則本質(zhì)是平衡市場效率與公平的工具，但當(dāng)前過度傾向開發(fā)商自主權(quán)，忽視程序正義與消費(fèi)者信任。唯有通過制度補(bǔ)漏、透明化強(qiáng)制、信用懲戒三管齊下，才能堵住“合規(guī)不合情”的操作空間，重建市場公信力。