樓市小陽春背后的幾點原因 政策與需求共振(2)
政策“組合拳”正在釋放真實需求。這一次的“小陽春”，不是天降的“陽春”，而是政策精心澆灌的結(jié)果。今年以來，各地穩(wěn)樓市政策密集出臺。克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，一季度全國各地共出臺了175次穩(wěn)市場政策，以優(yōu)化住房公積金政策為主要抓手，兼顧補貼與稅費優(yōu)惠等多項舉措。具體到一線城市，北京的非京籍社保年限已經(jīng)放寬，首付比例最低降至15%，房貸利率下調(diào)至3.05%；上海的“滬七條”新政對住房限購、公積金貸款等七個方面進行了優(yōu)化調(diào)整。這些政策的疊加效應(yīng)，在3月份集中釋放了出來。但需要清醒認(rèn)識到的是，這一輪政策的核心邏輯不是“刺激大漲”，而是“托底穩(wěn)市”。
分化正在加速，“普漲時代”一去不返。三月的樓市有一個不能忽視的事實：熱度是真實的，但也是高度分化的。從城市維度來看，北京、上海、廣州、深圳、成都這五個重點城市是此輪“小陽春”的絕對主力。百城房價的數(shù)據(jù)更加直觀：新房市場中有23個城市環(huán)比上漲，但有72個城市環(huán)比下跌；二手房市場更是只有7個城市環(huán)比上漲，91個城市下跌。這意味著，絕大多數(shù)城市的資產(chǎn)價格仍在縮水，只有少數(shù)核心城市出現(xiàn)了止跌信號。從產(chǎn)品維度來看，分化同樣顯著。以北京為例，總價300萬元以下的二手房成交占比達到了66.3%，同比上升19.1個百分點，低總價房源成為成交主力。與此同時，優(yōu)質(zhì)地段的豪宅項目同樣火熱——廣州某頂豪項目甚至出現(xiàn)了單價28萬元、總價近2億元的天價成交。這一分化格局揭示了一個深刻的市場規(guī)律：樓市正在從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競爭”，核心城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)房源的資產(chǎn)價值將逐步夯實，而缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，將面臨長期的去化壓力。
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