越來越多的物業(yè)正在撤離小區(qū)。中指研究院報告顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管統(tǒng)計顯示，2025年全年物業(yè)撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

曾經(jīng)被視為房地產(chǎn)行業(yè)安全“現(xiàn)金奶?！钡奈飿I(yè)服務，如今也面臨困境。2025年，57家上市物企整體營收增速僅為4.49%，近半數(shù)企業(yè)營收下滑。盡管凈利潤同比增長12.53%，實現(xiàn)三年來首次正增長，但這多為減值減少帶來的修復性增長。

業(yè)主繳費越來越少是物業(yè)大撤退的直接原因?？硕鹞锕苎芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，全國500強物企平均收繳率從2020年的93%跌至2025年的71%，連續(xù)四年下滑。物業(yè)費收入減少的同時，物業(yè)公司的成本并未下降，甚至有所上漲。

物業(yè)公司并非“躺著賺錢”，這是一個微利且重運營的行業(yè)。從上市物業(yè)公司財報披露口徑看，營業(yè)成本中，員工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的剛性支出；其次是設施設備運行維護、清潔綠化及秩序維護等運營費用，合計占20%—30%。行業(yè)平均毛利率為5%—20%。

以萬物云為例，其2025年財報顯示，公司營業(yè)成本327.1億元，人力成本（含外包）占比超65%；新盤空置率高企帶來大量無效運維，進一步侵蝕利潤。在收繳率下滑與新項目爬坡期雙重壓力下，全年毛利率仍微降至12.2%。

中國物業(yè)管理協(xié)會曾指出，物業(yè)費收繳率85%是行業(yè)公認的運營警戒線，達到這一比例才能覆蓋基礎運營成本。這意味著很多小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營實際上在盈虧線上掙扎。欠繳的物業(yè)費成為物業(yè)公司財報上的應收賬款，主要包括已提供服務但未收回的款項。據(jù)中物智庫數(shù)據(jù)，2025年物業(yè)行業(yè)應收賬款總額達891.75億元，占營收30.58%，平均回款周期拉長至131天，這導致物業(yè)公司的大量利潤僅停留在賬面。

多家物企上市公司管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質(zhì)，核心衡量標準即“無法實現(xiàn)扭虧”。過去十年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從“跑馬圈地”到“虧損退場”的劇烈反轉(zhuǎn)。不少物企在快速發(fā)展階段承接了大量先天不足的項目，這些問題項目持續(xù)虧損，成為財報中拖累盈利、擠壓現(xiàn)金流的主要包袱之一。

業(yè)主對物業(yè)服務滿意度越來越低。中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)住宅物業(yè)服務滿意度僅73.2分，創(chuàng)下近年新低。安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升，“響應不及時、標準不統(tǒng)一、解決不徹底”成為業(yè)主詬病的焦點。

部分物業(yè)存在小區(qū)收支不透明的現(xiàn)象，包括物業(yè)費使用、公共收益分配公示不足，導致業(yè)主對費用去向存疑不愿繳費。物業(yè)費收繳率降低，讓受成本約束的物業(yè)公司難以持續(xù)兌現(xiàn)承諾，二者矛盾不斷加深，陷入某種惡性循環(huán)。

不同小區(qū)物業(yè)費存在明顯分化，高端新盤因服務、基礎設施溢價，物業(yè)費可以突破4—8元甚至更高；老舊小區(qū)不乏“提質(zhì)提價”案例；而大量次新房處于較為尷尬的局面，受房價下行及業(yè)主情緒影響，其物業(yè)費面臨降費壓力甚至“價格戰(zhàn)”。

近年來新房物業(yè)費持續(xù)走高，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，過去十年全國重點城市物業(yè)費累計上漲31.4%，從2015年的每平方米每月2.07元漲到2025年的2.72元。面對物業(yè)費漲價，業(yè)主在一定程度上較為弱勢。依據(jù)《中華人民共和國民法典》與《物業(yè)管理條例》，業(yè)主個人可提出議價建議但無最終定價權；物業(yè)費調(diào)整需按法定流程執(zhí)行。

物業(yè)撤場給小區(qū)帶來的短期沖擊巨大。物業(yè)服務不僅關乎居住體驗，更影響房價水平。李丹購置一套次新房僅4個月后，就收到了物業(yè)發(fā)來的“退場通知書”。小區(qū)自2021年交付以來，業(yè)主端物業(yè)平均收繳率僅34%。物業(yè)離場后，小區(qū)陷入失序，垃圾清運、亂停車等問題頻發(fā)，電梯停運，門禁失效，后續(xù)競標沒有物業(yè)公司愿意進來。

針對物業(yè)撤離引發(fā)的管理真空，街道與社區(qū)負有糾紛調(diào)解、指導協(xié)助成立業(yè)委會、監(jiān)督交接與選聘新物業(yè)等法定兜底責任。換物業(yè)并非解決問題的根本辦法，更重要的是讓物業(yè)服務質(zhì)價相符、透明可感。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，僅更換物業(yè)無法根治核心矛盾，小區(qū)極易陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環(huán)，行業(yè)亟須從對抗博弈轉(zhuǎn)向多方共治與科技轉(zhuǎn)型。

在業(yè)主訴求與政府限價政策的雙重驅(qū)動下，重慶、武漢、南昌等部分城市自2024年起出現(xiàn)了物業(yè)費的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。部分前期定價偏高或受指導價約束的小區(qū)，物業(yè)費降幅普遍在20%—30%區(qū)間。

從機制層面看，已經(jīng)有了一些積極探索。一種強調(diào)公開透明、結(jié)余返還的物業(yè)服務模式——酬金制，正在成都、武漢等多個城市加速試點推廣。在該模式下，物業(yè)服務企業(yè)僅按約定收取固定比例的酬金，小區(qū)繳納的全部物業(yè)費本金（除去酬金部分）將獨立核算、?？顚Ｓ?，年度結(jié)余原則上歸屬全體業(yè)主。

張波判斷，物業(yè)行業(yè)格局發(fā)生變化，“好房子”中的“好服務”競爭會進一步加劇，物業(yè)企業(yè)的競爭將全面從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量。物業(yè)已進入再定價與再分化的關鍵階段，行業(yè)的發(fā)展不再單一地聚焦規(guī)模增長，而是同時面對深耕存量經(jīng)營、重構(gòu)市場能力兩條主線。