物業(yè)撤離潮來臨，以前死活不走，現(xiàn)在主動(dòng)逃跑？物業(yè)大撤退背后(2)

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2026-04-17 12:25:15 手機(jī)鳳凰網(wǎng)

這股物業(yè)撤退潮看似突然，其實(shí)早有預(yù)兆。六七年前，物業(yè)還是穩(wěn)賺不賠的生意。當(dāng)時(shí)各地都在瘋狂建設(shè)新小區(qū)，入住率高，開發(fā)商質(zhì)保期內(nèi)維修成本低，再加上新小區(qū)由開發(fā)商指定物業(yè)，容易搞利益勾兌，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高。2019年前后，港股上市的頭部物業(yè)企業(yè)平均市盈率高達(dá)42.91倍，資本驅(qū)動(dòng)下企業(yè)只看面積，不顧項(xiàng)目未來盈利和風(fēng)險(xiǎn)。

然而樓市遇冷后，情況發(fā)生變化。首先，庫存房數(shù)量驚人，開發(fā)商無力支付物業(yè)費(fèi)。其次，房?jī)r(jià)下跌后，高位買入的業(yè)主損失慘重，要求降低物業(yè)費(fèi)。再者，藍(lán)領(lǐng)工資上漲，人力成本占到物業(yè)總支出的60%至70%。同時(shí)，老舊設(shè)施進(jìn)入集中維修期，維護(hù)費(fèi)用激增。2021年至2025年，上市物企毛利率從近30%降至20%，凈利率從約15%降至7%左右，不再受資本市場(chǎng)熱捧。

2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)的平均收繳率降至71%，中小物企則普遍低于65%。很多業(yè)主能找到各種理由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)催收困難重重。有些物業(yè)甚至給長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用的業(yè)主打折，導(dǎo)致按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主不滿。

這種情況下，物業(yè)選擇撤離。二次房改后，樓市遇冷，物業(yè)面臨虧損，只能主動(dòng)撤離。

矛盾螺旋的核心在于不信任。傳統(tǒng)包干制模式下，物業(yè)成本構(gòu)成和利潤(rùn)比例對(duì)業(yè)主不透明，加上初期物業(yè)多由開發(fā)商指定，容易產(chǎn)生利益關(guān)系，導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)。北京市消協(xié)2006年的調(diào)查顯示，由開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛占80%以上。新小區(qū)入住后，業(yè)主需要很長(zhǎng)時(shí)間才能推舉出真正有代表性的業(yè)委會(huì)，在此之前，業(yè)主難以有效監(jiān)督物業(yè)。

部分物業(yè)趁機(jī)偷取公共收益或服務(wù)縮水，進(jìn)一步敗壞口碑。等到物業(yè)真的虧錢時(shí)，業(yè)主已失去信任，最終導(dǎo)致物業(yè)撤場(chǎng)，小區(qū)陷入混亂。

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