商品房庫存連漲51個(gè)月后首降市場供需再平衡(3)

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2026-04-22 07:59:21 第一財(cái)經(jīng)

從需求端來看，短期房價(jià)和收入預(yù)期制約政策效果，中長期城鎮(zhèn)化放緩、出生人口下降帶來潛在需求下降，同時(shí)二手房掛牌量快速上升，分流新房需求并加劇市場供需壓力。因此，在房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供過于求且居民購房意愿不高的背景下，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫存，以調(diào)整市場供需結(jié)構(gòu)，提振市場信心，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此番去庫存與2015年底提出的“化解房地產(chǎn)庫存”不同。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心發(fā)布的研究報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)庫存高企是由于供給過快、緊縮性調(diào)控政策壓抑需求等因素導(dǎo)致的。而在本輪行業(yè)周期中，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，人口增速、城鎮(zhèn)化速度等長期影響因素正由高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存整體基本面與2015年存在較大區(qū)別。

基于此，本輪去庫存的政策也是從供需兩端“雙向發(fā)力”，政策與市場共振。在需求側(cè)，當(dāng)前的限購限貸幾乎全面取消、首付比例降至歷史低位、大量房貸利率進(jìn)入“2字頭”、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等組合拳大幅降低了購房成本，刺激了購房需求釋放。在供給側(cè)，政府則更大力度地推出了包括收購存量土地和商品房、調(diào)整供地節(jié)奏和規(guī)模等方式，從源頭控制新增住房供應(yīng)，緩解市場供需關(guān)系。同時(shí)，房企也堅(jiān)持銷定產(chǎn)并減少剛需盤、聚焦改善盤，提供更符合市場需求的供應(yīng)。

2026年以來，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，各地還調(diào)減年度供地規(guī)模。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，北京公布的2026年供地計(jì)劃顯示，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃；上海預(yù)計(jì)供應(yīng)275-385公頃，同比減少約100公頃；杭州也預(yù)計(jì)減少超70公頃，并強(qiáng)調(diào)“對于去化周期過長的區(qū)域，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

面對2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模下降的客觀事實(shí)，在往年累計(jì)的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業(yè)所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是，行業(yè)供給側(cè)的主動(dòng)調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)進(jìn)入了去庫存時(shí)代。加之2025年以來各項(xiàng)供求復(fù)合指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。

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(責(zé)任編輯：zx0176)

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