商品房庫(kù)存連漲51個(gè)月后首降市場(chǎng)供需再平衡(2)

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2026-04-22 07:59:21 第一財(cái)經(jīng)

庫(kù)存水平是判斷供求關(guān)系的核心先行指標(biāo)。上述數(shù)據(jù)的變化也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是市場(chǎng)企穩(wěn)修復(fù)的重要信號(hào)。明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，連續(xù)51個(gè)月庫(kù)存同比增長(zhǎng)后首次轉(zhuǎn)負(fù)，宣告“被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存”周期結(jié)束，主動(dòng)去庫(kù)存周期正式確認(rèn)。3年以下短期庫(kù)存降幅更快，說(shuō)明市場(chǎng)消化的主要是近年新增的有效供給，而非長(zhǎng)期滯銷的“僵尸庫(kù)存”，去化質(zhì)量較高。這是極具標(biāo)志性的供需關(guān)系邊際拐點(diǎn)，信號(hào)意義遠(yuǎn)大于數(shù)值本身。

過(guò)去四年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于“供大于求”的失衡局面，庫(kù)存持續(xù)累積，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)低迷、房企資金鏈緊張的核心原因之一。當(dāng)前庫(kù)存拐點(diǎn)的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，未來(lái)新房供應(yīng)將持續(xù)收縮。王嵩表示，今年一季度房屋新開(kāi)工面積同比下降20.3%，竣工下降25%，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，前兩個(gè)月的土地出讓金下降25.2%。這意味著未來(lái)1-2年內(nèi)，新房供應(yīng)量將進(jìn)一步減少，庫(kù)存壓力將持續(xù)緩解。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞指出，隨著穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，以及租售比的比價(jià)效應(yīng)支撐，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)。伴隨著行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力的逐步出清，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。

近8億平方米的庫(kù)存壓力積蓄起于2021年下半年，彼時(shí)全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道，各地市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)積累，盡管中央及各地方出臺(tái)多項(xiàng)支持政策，但效果并不明顯。直至2024年4月，全國(guó)待售面積已處于歷史高位。平安證券研報(bào)顯示，2024年4月全國(guó)商品房待售面積7.45億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積3.9億平方米，同比增長(zhǎng)24.5%。同期，各大城市的去化周期也在不斷拉長(zhǎng)，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024年4月，35城商品房平均出清周期42個(gè)月。

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