今年樓市的“小陽(yáng)春”行情比往年持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。以往，這種行情大多集中在3月到4月，但今年5月以來(lái)，核心城市二手房成交依然活躍。北京和上海領(lǐng)跑本輪行情，二手房出現(xiàn)成交放量、掛牌下降、價(jià)格企穩(wěn)的現(xiàn)象。

以北京為例，截至4月份，當(dāng)?shù)?00萬(wàn)元以下的二手房源成交占比已達(dá)78%。這意味著低總價(jià)房源背后的剛需買房人依然是本輪二手房行情的主要參與者。

北京和上海在今年的樓市行情中扮演了重要角色。4月，北京二手住宅成交1.8萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年4月單月新高；上海4月二手商品房成交2.9萬(wàn)套，其中有8天備案量均超過(guò)千套。這兩個(gè)城市的二手房成交還在保持增長(zhǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%和29%，其中上海5月10日單日網(wǎng)簽1664套，再次刷新近五年單日新高。

綜合多家機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)，較低總價(jià)的剛需買房人是本輪市場(chǎng)成交的主要力量。普睿地產(chǎn)研究表示，截至4月份，北京二手房成交中，300萬(wàn)元以下總價(jià)的房源占比達(dá)到78%，這一數(shù)值在2023年初僅為65%。在上海，截至今年4月，300萬(wàn)元以下房源占比為70%。

為何剛需房成交占比持續(xù)升高？普睿地產(chǎn)研究認(rèn)為，去年“老破小”房源跌出的極致性價(jià)比吸引了市場(chǎng)中的“極致剛需”入市。中指研究院也指出，一線城市二手房成交持續(xù)向低總價(jià)段集中，主要源于前期房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，部分房源總價(jià)降至剛需可承受區(qū)間，性價(jià)比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

這輪行情與去年有所不同。自去年以來(lái)，價(jià)格調(diào)整驅(qū)動(dòng)的“以價(jià)換量”是核心城市二手房市場(chǎng)的主要特征。但如今，在重點(diǎn)一線城市，二手房市場(chǎng)單純“以價(jià)換量”的特征正在悄然變化。中指研究院表示，從供給端看，已出現(xiàn)掛牌量趨穩(wěn)、價(jià)格跌幅收窄的趨勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月末，重點(diǎn)25城二手房存量掛牌量環(huán)比下降1.6%，較上年10月高點(diǎn)回落4.3%。

價(jià)格方面，去年四季度核心城市經(jīng)歷加速下行，今年也出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼管理層表示，與此前幾輪反彈相比，這輪“小陽(yáng)春”有三個(gè)不同：價(jià)格回調(diào)后購(gòu)房門檻下降帶來(lái)的真實(shí)需求釋放；價(jià)格端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)；賣方預(yù)期和供給結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)邊際改善。華泰證券也稱，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇并非僅源自政策驅(qū)動(dòng)或季節(jié)性因素，而是多方面共振的結(jié)果。

這輪行情能否真正企穩(wěn)還需要觀察多個(gè)因素，包括置換鏈條能否激活。華泰證券指出，今年以來(lái)，重點(diǎn)城市低總價(jià)二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來(lái)了良好基礎(chǔ)，但是否能向更高價(jià)位段的房屋傳導(dǎo)仍需觀察。短期來(lái)看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場(chǎng)活躍度有望逐步向更大面積、更高總價(jià)段擴(kuò)散，為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)積蓄動(dòng)能。