二線城市房地產(chǎn)繁榮帶來(lái)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

小大

用微信掃描二維碼
分享至好友和朋友圈

掃描到手機(jī)×

2018-05-30 10:24:00 經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 參與評(píng)論()人

防范“明星城市”房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的政策建議

2011年，國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的一份工作論文在比較了58個(gè)國(guó)家和地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施后認(rèn)為，泡沫在很大程度上確實(shí)難以識(shí)別，但杠桿和信貸的急劇上升理應(yīng)引起高度警惕。同時(shí)，泡沫破滅后治理的成本遠(yuǎn)超出我們的想象，更高的杠桿率會(huì)帶來(lái)更高的泡沫破滅后的治理成本。而2008年的金融危機(jī)正是由于杠桿和信貸的迅速上升，泡沫破滅后的損失和各國(guó)的治理成本近乎是天文數(shù)字。10年過(guò)后，今天的全球各國(guó)的央行都格外關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格、杠桿率與金融穩(wěn)定之間的關(guān)系，這都是來(lái)自那場(chǎng)金融危機(jī)的教訓(xùn)。

用什么辦法能有效調(diào)控房?jī)r(jià)控制風(fēng)險(xiǎn)呢？坦率地說(shuō)，做得好的國(guó)家寥寥無(wú)幾，更多的是教訓(xùn)。不過(guò)，從錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步的有力武器。我們來(lái)看看這些教訓(xùn)是什么？

第一，緊縮的貨幣政策不一定有效，且代價(jià)高昂。緊縮的貨幣政策會(huì)傳導(dǎo)到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系，如果房地產(chǎn)繁榮和泡沫僅僅是部門性的而不是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，那緊縮的貨幣政策代價(jià)可就大了；另外，在繁榮向泡沫演化時(shí)，更高的利率根本無(wú)法澆滅投資者的熱情，而貸款難度的提升只會(huì)驅(qū)使投資者尋找不受監(jiān)管的融資渠道。

第二，交易稅理論上能有效地使得市場(chǎng)降溫，通過(guò)限制投機(jī)活動(dòng)降低泡沫發(fā)生的概率。更高的房產(chǎn)稅率能降低房?jī)r(jià)，但并不能阻止繁榮和泡沫的出現(xiàn)。而在繁榮和泡沫出現(xiàn)時(shí)，房產(chǎn)稅的制定者反而面臨社區(qū)居民要求降低房產(chǎn)稅的壓力，這使得房產(chǎn)稅作為一個(gè)反周期的工具大打折扣。對(duì)于按揭貸款利息抵稅，該政策其實(shí)提高了房?jī)r(jià)。

第三，宏觀審慎監(jiān)管政策被認(rèn)為能直接作用于住房市場(chǎng)且代價(jià)較低。即要求銀行在住房市場(chǎng)繁榮時(shí)增加資本金和貸款損失準(zhǔn)備金同時(shí)提高首付比例，還要控制按揭者的債務(wù)收入比率。這些措施能有效減低杠桿比例和泡沫發(fā)生的概率同時(shí)增強(qiáng)銀行系統(tǒng)在泡沫破滅后的應(yīng)對(duì)實(shí)力。

對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，相對(duì)于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)，盡管當(dāng)前居民杠桿率顯著上升，但首付比例一直控制得不錯(cuò)，對(duì)于一度盛行的各種首付貸和消費(fèi)貸我們也能及時(shí)剎車，住房市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面仍然很穩(wěn)健，M2低增速也成為常態(tài)。這些都是我國(guó)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有利條件。同時(shí)，我國(guó)可以采用的政策工具更多，比如說(shuō)我們可以控制土地，可以采取限購(gòu)、限售甚至限價(jià)這些具有中國(guó)特色的調(diào)控工具。不過(guò)，這可能同時(shí)也是劣勢(shì)，因?yàn)檫@些行政性措施的副作用也非常顯著，甚至容易傷害到真正的自住需求，比如當(dāng)前的首套房貸款利率大幅上浮事實(shí)上已經(jīng)違背了央行的差別化房貸政策要求。同時(shí)各種需求限制措施并不能真正消除需求，反而使得需求信息失真，這會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。