構建房地產發(fā)展新模式需要建立在“去庫存”和“穩(wěn)樓市”基礎上。為此，明年樓市供給側改革將進一步聚焦“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，把存量房盤活與保障房建設工作相結合。與此同時，高質量的城市更新有望成為“穩(wěn)樓市”的新抓手。

12月10日至11日，中央經濟工作會議在北京舉行?！爸Ψ€(wěn)定房地產市場”被列入“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險”這一明年經濟工作要抓好的重點任務中。

會議指出，著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。

“相較于去年9月份中央政治局會議中‘嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量’的提法，今年中央經濟工作會議在展望明年房地產工作中提出‘控增量、去庫存、優(yōu)供給’。從‘優(yōu)化存量’到‘去庫存’，意味著在當前樓市總體需求偏弱的背景下，去化壓力仍然較大。明年需要以更大力度推動樓市去化，以實現(xiàn)房地產供求關系形成新的平衡?！背啥际谐鞘薪ㄔO發(fā)展研究院副院長馮波對第一財經表示。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認為，明年樓市政策的關鍵詞是“去庫存”?！皬膸齑嬷笜藖砜矗斍叭珖俪侨齑嬷芷谔幱跉v史新高，去庫存壓力非常大。易居研究院全國百城庫存報告顯示，11月全國百城去庫存周期已為27.4個月，為歷史新高，且超過了去年高點。”

近一年來，多地在樓市去化過程中，將存量商品房收購與保障房建設相結合，明年該項工作將繼續(xù)推進。根據(jù)會議，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。

“換句話說，保障房的新增供給工作未來會有較大的調整，保障房房源會更多來源于轉化的存量商品房。目前，這些存量商品房主要來源于開發(fā)商的新房項目，不排除后續(xù)拓展至二手房領域的可能性?！眹儡S進補充說。

馮波還提到，除了去庫存，在各地有序推動好房子建設的過程中，也應該秉承內涵式發(fā)展的理念，因地制宜，不能一味求大。

在樓市供給側改革中，會議還提到，“要高質量推進城市更新”，并將其作為“堅持內需主導，建設強大國內市場”的重要政策內容。

“所謂‘高質量’，就是要讓民生福祉有改善，城市面貌有提升，商業(yè)模式可持續(xù)，政府投入財政可負擔。”馮波說。

中國社科院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業(yè)強則提出，在城鎮(zhèn)化進入后半程，城市更新正成為“穩(wěn)樓市”的新抓手。

他對第一財經解釋說，高質量推進城市更新是當前中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要戰(zhàn)略方向，其核心在于轉變城市發(fā)展方式，從規(guī)模擴張轉向內涵提升，它是一項系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施，在保障民生需求的同時，推動城市結構優(yōu)化、動能轉換和品質提升。

王業(yè)強還提到，要想讓城市更新實現(xiàn)“高質量”的發(fā)展目標，關鍵之一在于治理效能提升?，即通過建立“體檢-更新-評估-提升”循環(huán)推進機制，優(yōu)化城市更新工程建設項目審批程序，實現(xiàn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

12月3日，國務院召開以“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題的專題會議。會議也提到，展望“十五五”時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大，“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發(fā)展”。

除了供給側改革外，今年中央經濟工作會議也對樓市需求側改革作出部署——深化住房公積金制度改革。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房公積金制度是地產領域主要的普惠金融，但在部分城市，住房公積金的個貸率還較低，故而須加快投放或調劑余缺，優(yōu)化異地貸款的營商環(huán)境，支持擴大租購并舉的新模式?！斑@些都不是傳統(tǒng)業(yè)務所能解決的，迫切需要制度性改革。尤其是在‘做大保障房，推動租購并舉’的背景下，這個普惠金融應該發(fā)揮更大作用?！?/p>

展望后市，王業(yè)強認為，在政策引導下，2026年房地產市場將呈現(xiàn)“政策穩(wěn)改雙軌并行、市場分化加劇、預期理性回歸”三大特征。政策發(fā)力將兼顧短期市場穩(wěn)定與長期模式轉型，以差異化策略推動行業(yè)高質量發(fā)展，同時通過大力實施城市更新，建立健全房屋全生命周期安全管理制度，引導市場預期從“買房致富”轉向“理性居住”。對于購房者而言，應重點關注核心城市優(yōu)質改善房源，避免盲目等待政策“強刺激”。對于房企，需加快適應新發(fā)展模式，聚焦產品品質提升。