近日，話題“越來(lái)越多物業(yè)公司正撤出小區(qū)”引發(fā)關(guān)注。中指研究院發(fā)布的《2024—2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2024年至2025年，全國(guó)TOP50品牌物業(yè)在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場(chǎng)率同比上升37%，住宅項(xiàng)目占比超八成。2025年1月至9月，全國(guó)公開撤場(chǎng)案例達(dá)120起，同比翻番。

據(jù)媒體報(bào)道，這些主動(dòng)撤場(chǎng)的物業(yè)公司對(duì)外多以“虧損嚴(yán)重、入不敷出”為由。例如，浙江湖州一小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率連年下降，2026年至今收繳率僅為16.5%，物業(yè)因虧損嚴(yán)重，宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個(gè)月。面對(duì)物業(yè)公司的“虧損論”，業(yè)主們則認(rèn)為：我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對(duì)等的服務(wù)。

物業(yè)公司以“虧損”為由主動(dòng)撤場(chǎng)甚至提前撤場(chǎng)，是否構(gòu)成違約？根據(jù)民法典第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場(chǎng)時(shí)必須履行交接義務(wù)，不得擅自中斷服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)公司單方解除物業(yè)服務(wù)合同，是違約行為，但合同另有約定的除外。比如，若物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，業(yè)主長(zhǎng)期拒繳物業(yè)費(fèi)構(gòu)成根本違約，物業(yè)公司有權(quán)解除合同，且該約定不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，則物業(yè)公司可依約定解除合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。物業(yè)服務(wù)公司可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知業(yè)主。若因物業(yè)服務(wù)公司違法、違約撤場(chǎng)，導(dǎo)致小區(qū)陷入混亂，業(yè)主可以主張賠償損失。若物業(yè)公司存在資料不移交、財(cái)務(wù)不結(jié)算等糾紛，業(yè)主可以通過(guò)訴訟主張，也可以向物業(yè)服務(wù)主管部門投訴，要求有關(guān)部門協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

對(duì)于“服務(wù)空窗期”，誰(shuí)來(lái)為業(yè)主兜底的問(wèn)題，依據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場(chǎng)后，業(yè)主可以依法緊急選聘新物業(yè)公司，也可以由業(yè)主自行管理物業(yè)。物業(yè)撤場(chǎng)前，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、公共區(qū)域衛(wèi)生安全情況等進(jìn)行拍照、錄像，固定相關(guān)證據(jù)，以便后續(xù)主張相關(guān)的違約責(zé)任。如果業(yè)主自我管理困難，則可以考慮由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織臨時(shí)托管服務(wù)，防止小區(qū)陷入“失管”狀態(tài)。一些地方的地方法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定，如《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》就規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

面對(duì)物業(yè)服務(wù)的“準(zhǔn)公共品”屬性與企業(yè)需要盈利之間可能出現(xiàn)的矛盾，法律層面應(yīng)如何調(diào)和？法律不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制物業(yè)公司“虧本服務(wù)”，也不應(yīng)放任其隨意撤場(chǎng)，應(yīng)妥當(dāng)平衡物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)公共品屬性與物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利性之間的關(guān)系。一是建立保障物業(yè)費(fèi)及時(shí)繳納、防止物業(yè)服務(wù)中斷的機(jī)制，可以考慮在相關(guān)立法中設(shè)置規(guī)則，即業(yè)主欠費(fèi)達(dá)到一定金額或期限后，物業(yè)公司可申請(qǐng)由業(yè)主委員會(huì)從公共收益或?qū)ｍ?xiàng)維修資金中先行墊付（事后向欠費(fèi)業(yè)主追償），避免因少數(shù)業(yè)主欠費(fèi)導(dǎo)致整體服務(wù)中斷。二是明確物業(yè)服務(wù)瑕疵的認(rèn)定規(guī)則及業(yè)主權(quán)利救濟(jì)規(guī)則，即在物業(yè)公司存在嚴(yán)重違約（如安保缺失導(dǎo)致多次失竊、垃圾長(zhǎng)期無(wú)人清理等）時(shí)，業(yè)主可按比例減付物業(yè)費(fèi)，減付比例與物業(yè)服務(wù)瑕疵程度掛鉤。這既保護(hù)了業(yè)主的合理抗辯權(quán)，又可以避免因業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。三是建議完善《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，要求物業(yè)公司每年向業(yè)主大會(huì)公開經(jīng)第三方審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，對(duì)于虧損超過(guò)一定比例（如連續(xù)兩年虧損且無(wú)法通過(guò)協(xié)商調(diào)整收費(fèi)）的物業(yè)公司，可向法院申請(qǐng)“司法退出”或“托管”，由法院指定臨時(shí)管理人接管，避免物業(yè)公司突然撤場(chǎng)造成管理真空。四是明確物業(yè)費(fèi)定立機(jī)制，可以由地方住建部門制定物業(yè)服務(wù)最低標(biāo)準(zhǔn)與成本核算指引，為“質(zhì)價(jià)相符”提供客觀參照；同時(shí)，物業(yè)費(fèi)的確定以收繳率、服務(wù)成本、服務(wù)等級(jí)為依據(jù)，實(shí)行公開聽證與業(yè)主共同決定，避免單方定價(jià)或單方拒繳。