樓市觸底了嗎新政能否止跌回暖？(2)

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2026-04-17 07:42:47 信君閑話

盡管政策消息傳播后售樓處到訪增多，但無錫房地產(chǎn)基本面并未滿足止跌回暖條件。截至3月底，新房住宅可售庫存約502.16萬平方米，整體去化周期達(dá)42.7個月，遠(yuǎn)超12-18個月的健康區(qū)間。經(jīng)開區(qū)房源稀缺，去化周期僅11.3個月；惠山區(qū)、錫山區(qū)外圍片區(qū)庫存堆積嚴(yán)重，去化周期超過50個月。房價走勢仍保持下行，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月無錫二手住宅環(huán)比下跌0.5%，同比跌幅11.34%。4月第一周無錫二手房掛牌均價14505元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.16%。新房公示均價高達(dá)20941元/平方米，而二手房普遍掛牌均價僅1.2萬左右，巨大價差使剛需人群更傾向于二手房源，新房去化難度加大。全市二手房掛牌數(shù)量高達(dá)6.85萬套，置換業(yè)主扎堆拋售，實際成交普遍存在大額砍價空間，大部分房源成交價低于掛牌8%-12%。成熟地段、優(yōu)質(zhì)物業(yè)小區(qū)流通性更強(qiáng)，偏遠(yuǎn)片區(qū)、配套缺失、產(chǎn)品老舊樓盤即便降價也缺少看房流量。

政策托底與市場筑底本質(zhì)不同，購房政策短期內(nèi)能提升看房熱度，降低買房成本，但無法改變?nèi)丝诹魅?、居民收入、房源庫存等基本面。房地產(chǎn)已告別房源緊缺、全民加杠桿階段，大眾負(fù)債意愿降低，收入預(yù)期謹(jǐn)慎，不再愿意透支生活成本跟風(fēng)買房。長三角各大城市近年不斷放松樓市限制，每輪新政放出后都會迎來短期熱度，隨后再度冷卻。真正剛需人群早已完成置業(yè)，觀望群體顧慮重重，不會輕易因補(bǔ)貼政策下定決心。樓市下行是人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)周期、供需關(guān)系疊加形成的長期結(jié)果，政策只能延緩下跌速度，無法逆轉(zhuǎn)行情走向。房產(chǎn)中介渲染緊張氛圍，利用購房者害怕踏空的心理制造成交熱度，情緒化決策后所有風(fēng)險由購房者承擔(dān)。無錫本輪新政定位偏向維穩(wěn)，目的是規(guī)避非理性大跌，給行業(yè)留出轉(zhuǎn)型時間，并非引導(dǎo)房價上漲。全國超50座城市今年陸續(xù)出臺樓市松綁措施，但刺激效果減弱，單純資金補(bǔ)貼無法扭轉(zhuǎn)購房心態(tài)。市場只會遵從自身供需規(guī)律自我調(diào)節(jié)，外力只能輔助緩沖，無法改變走向。

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