房企數(shù)據(jù)背后的分化加速
用正常邏輯思考一下:新房成交面積和成交量上去了,是不是意味著房企的房子賣得好?
然而11月卻出現(xiàn)銷售額環(huán)比下降18.62%的情況。今年前11月,百強房企銷售總額為38516億元,同比下降32.9%。
城市數(shù)據(jù)和房企數(shù)據(jù)的背離,大概率只有一種可能:不同城市的樓市分化加速了——從數(shù)據(jù)來看,增長基本集中在一線和強二線,中小城市的成交量依舊萎縮,而百強房企長期以來的布局以二線城市為主,2023年新增土儲權益面積中一線城市占比只有21%。
在產(chǎn)品端,二線及以下城市土拍高峰期轉化而來的庫存供給,庫存較“老”,呈現(xiàn)粗放、滿足剛需的特征,而2024年以來,存量置換需求興起,產(chǎn)品更多滿足的是高端改善需求。
我們從重點30城數(shù)據(jù)看到,盡管延續(xù)了10月的熱度,但最大的貢獻者依然是北京、上海、深圳、杭州等一線和強二線。深圳最為顯著,新房成交面積環(huán)比增長65%且同比倍增。
這些城市的房地產(chǎn)市場都有一個特點:由高端改善驅動。比如民營經(jīng)濟強大、不缺購買力的杭州,新政之后,高端住宅的新盤受到熱捧,而杭州過去的每一輪樓市回暖行情,幾乎都是高端改善項目率先拉起來的。
杭州房地產(chǎn)樓盤售樓處沙盤
核心城市的“好產(chǎn)品”,如果配上稅收讓利,將極大地帶動市場的流動性。
只要流動起來,不管是對地方財稅還是化解房地產(chǎn)風險都是有裨益的。
所以未來樓市的復蘇,有可能是一線城市傳遞春天的暖意和信心,也可能徹底形成一條K狀線:核心城市、核心城區(qū)、核心產(chǎn)品將率先回暖,而中小城市的樓市命運,眼前依然模糊一片。