全國房價(jià)止跌信號(hào)初現(xiàn) 二手房市場(chǎng)回暖(5)

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2026-02-11 09:38:31 鳳凰網(wǎng)

張波認(rèn)為，在具體實(shí)踐中，重點(diǎn)是收購價(jià)本身是否能和購房者的預(yù)期保持一致，這決定了政策推動(dòng)可達(dá)到的深度和廣度。目前“以舊換新”的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)通常會(huì)結(jié)合小區(qū)近六個(gè)月的實(shí)際成交均價(jià)，再根據(jù)房屋戶型、樓層、裝修、房齡等實(shí)際因素綜合測(cè)算。評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的核心差異在于，評(píng)估價(jià)會(huì)盡可能排除短期市場(chǎng)供需和業(yè)主掛牌心態(tài)影響，而市場(chǎng)價(jià)則存在實(shí)時(shí)波動(dòng)，受房源稀缺性、買家購房意愿等因素影響，在房價(jià)下行期間通常評(píng)估價(jià)會(huì)表現(xiàn)得更為保守。因此，“以舊換新”更適合有迫切改善需求但舊房長期難成交的家庭，不適合的是對(duì)估價(jià)預(yù)期較高、持有次新物業(yè)或大面積房產(chǎn)的業(yè)主。

易居研究院報(bào)告也指出，“以舊換新”對(duì)跨部門協(xié)同與制度配套要求較高，在舊房性質(zhì)變更、稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金深度支持等方面，均需明確的制度配套。此外，整體收購規(guī)模、資金體量是否充足、是否有合適的房源供購房者選擇等也影響了政策的可行性。實(shí)際上，上海三區(qū)試點(diǎn)“以舊換新”并非首例。2024年至今，多地都已推行“以舊換新”政策。但在各地的實(shí)際操作中，賣掉舊房、選購新房環(huán)節(jié)都存在痛點(diǎn)。一方面，開發(fā)商參與的“以舊換新”，鎖定意向房源的周期往往在兩個(gè)月左右，但二手房很難在兩個(gè)月內(nèi)賣出。另一方面，舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。此外，當(dāng)下居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹(jǐn)慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

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