一年20萬(wàn)套的“貝殼”想當(dāng)“一哥”，長(zhǎng)租公寓頭部玩家靠什么盈利？(6)

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2024-12-06 17:34:33 空間秘探MeTime

一方面，“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。目前長(zhǎng)租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式主要有輕資產(chǎn)托管模式（只做品牌、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理能力的輸出）、中資產(chǎn)包租模式（前面提到的“二房東”模式）、重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)模式（即自持物業(yè)，拿地、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一條龍，再運(yùn)用金融工具如REITs退出）。目前的長(zhǎng)租市場(chǎng)，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，“輕重結(jié)合”模式成為當(dāng)下重要發(fā)展方向，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提升。比如萬(wàn)科泊寓這幾年，泊寓在項(xiàng)目獲取多數(shù)是輕資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。

保租房REITs和各項(xiàng)金融、稅收等政策的出現(xiàn)，也讓保租房項(xiàng)目投融管退商業(yè)閉環(huán)雛形初步形成，給租賃住房行業(yè)帶來(lái)更多的新增機(jī)會(huì)，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)上市的保障性租賃住房REITs已經(jīng)6單。

此外，在梳理過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)了租賃企業(yè)一些共同點(diǎn)。

一是內(nèi)部存量資產(chǎn)的盤活運(yùn)營(yíng)成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)模式，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售轉(zhuǎn)租”的新模式也取得了巨大突破。在今年5月國(guó)家的“3000億再貸款”計(jì)劃下，地方國(guó)企收儲(chǔ)房源掀起熱潮。杭州、惠州、江門、重慶、鄭州、煙臺(tái)、河南已經(jīng)再度掀起新一輪房源收儲(chǔ)行動(dòng)，收儲(chǔ)的指向也正是保障性住房。不少長(zhǎng)租企業(yè)十分重視目前的存量資產(chǎn)盤活，對(duì)市場(chǎng)上的存量房源，包括城中村、非居商辦等房源進(jìn)行公寓的轉(zhuǎn)化等。

二是收并購(gòu)頻繁，從收購(gòu)后的項(xiàng)目定位來(lái)看，能產(chǎn)生規(guī)模效益、高溢價(jià)的大型高端產(chǎn)品更為被偏愛(ài)。如廣東的買家今年用了10億+收購(gòu)了上海凱德的雅詩(shī)閣；周大福旗下的城璟租住集團(tuán)，今年在上海“大手筆”收購(gòu)公寓。其中今年3月拿下上海規(guī)模較大的3棟各19層公寓，將提供900套以上宿舍型公寓，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)就投放。而該集團(tuán)自2022年底成立以來(lái)，1年多時(shí)間就已接連完成兩筆重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的收并購(gòu)。

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