物業(yè)大撤退行業(yè)重塑進行時(3)

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2026-04-08 13:09:23 經(jīng)濟觀察報

此外，2025年，萬物云強調(diào)有質(zhì)量增長，主動退出低回報項目，減少低效城市服務(wù)項目；華潤萬象生活也“撤回了若干物業(yè)管理項目”；越秀服務(wù)累計退場655萬平方米，系“主動退出盈利能力低、回款未達標(biāo)、績效低的項目”；建業(yè)新生活在管面積減少230萬平方米，系“主動撤出部分虧損住宅”。

物業(yè)企業(yè)撤退背后的原因復(fù)雜。一位物業(yè)公司的負責(zé)人表示，其所在公司在2017年至2021年通過收并購納入大量區(qū)域性物業(yè)公司，但這些標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量差異較大，后續(xù)整合困難。接手幾年后，物業(yè)費收繳率一直上不來，項目持續(xù)虧損。2025年，該項目已被列為必須退出的項目。但當(dāng)?shù)亟值擂k要求有新的物業(yè)公司接手后才能撤場，因此項目目前處于超限服務(wù)階段。

通常情況下，一個小區(qū)交付前，開發(fā)商即引入關(guān)聯(lián)物業(yè)公司；項目交付后，一些遺留工程質(zhì)量問題一般由物業(yè)公司處理。由此，物業(yè)公司與開發(fā)商之間產(chǎn)生大量應(yīng)收款，開發(fā)商爆雷后，這些應(yīng)收款多數(shù)需要計提損失。開發(fā)商交付項目后，小區(qū)住戶的漏水、裂縫等工程質(zhì)量問題通常由物業(yè)公司兜底承接，業(yè)主對開發(fā)商的不滿情緒多數(shù)轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司身上，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系長期緊張，物業(yè)服務(wù)差與業(yè)主拒交物業(yè)費容易形成惡性循環(huán)。雖然近年物業(yè)公司均在硬件和軟件方面提升服務(wù)，但業(yè)主滿意度仍在持續(xù)下滑。

與住宅業(yè)務(wù)不同，非住宅業(yè)務(wù)因客戶單一、利潤率高，過去幾年成為多數(shù)物業(yè)公司重點拓展的領(lǐng)域。但近兩年，非住宅客戶拖欠物業(yè)費的情況也嚴重起來，非住宅項目也是物業(yè)公司退出的主要領(lǐng)域。

過去幾年，多數(shù)物業(yè)公司大力發(fā)展增值業(yè)務(wù)，包括房屋中介、裝修等。房地產(chǎn)上行期，這些業(yè)務(wù)增加了物業(yè)公司的收入，同時也占用了大量人力、物力和財力，導(dǎo)致物業(yè)公司成本大幅增加。如今，這些增值業(yè)務(wù)多數(shù)變得雞肋，也成為2025年物業(yè)公司重點優(yōu)化的業(yè)務(wù)。

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