物業(yè)大撤退行業(yè)重塑進(jìn)行時(shí)(4)

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2026-04-08 13:09:23 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

正常情況下，物業(yè)公司通過收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及相關(guān)增值服務(wù)，可以維持小區(qū)日常運(yùn)營。但過去幾年，物業(yè)公司盲目擴(kuò)張，一定程度上拖累了項(xiàng)目公司。但由于關(guān)聯(lián)開發(fā)商應(yīng)收款產(chǎn)生的壞賬、拓展增值業(yè)務(wù)增加的成本等，物業(yè)企業(yè)對少量項(xiàng)目虧損也難以承受。

物業(yè)公司想要改善財(cái)務(wù)報(bào)表，需要與母開發(fā)商在業(yè)務(wù)層面和關(guān)聯(lián)交易層面全面脫鉤，重新梳理核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，退出部分虧損項(xiàng)目和虧損業(yè)務(wù)。在物業(yè)從“管理”轉(zhuǎn)向“服務(wù)”的背景下，物業(yè)企業(yè)的核心優(yōu)勢逐步從規(guī)模轉(zhuǎn)向綜合服務(wù)能力。如果連最基本的服務(wù)都兌現(xiàn)不了，規(guī)模越大，對自身品牌形象的反噬越嚴(yán)重。

2025年，一家物業(yè)公司對所有在管項(xiàng)目和合同項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)和審核后，要求對兩類項(xiàng)目啟動(dòng)退出應(yīng)急機(jī)制：第一類為項(xiàng)目連續(xù)兩年收支無法平衡；第二類為項(xiàng)目連續(xù)兩個(gè)繳費(fèi)期收繳率低于50%。觸及任何一條紅線，項(xiàng)目即啟動(dòng)退出程序。

退出前，物業(yè)公司還需要做多項(xiàng)準(zhǔn)備工作。與項(xiàng)目所在街道辦和主管部門溝通，提出撤場申請；對項(xiàng)目所有資產(chǎn)進(jìn)行評估，并形成評估報(bào)告及移交清單；提前在小區(qū)張貼撤場公告，告知業(yè)主具體撤場時(shí)間。

不同城市對物業(yè)公司撤場的態(tài)度不同。多數(shù)城市的主管部門和街道辦對物業(yè)公司撤場沒有太大約束力。通常，街道辦會(huì)協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)暫時(shí)接手撤場后的小區(qū)作為過渡，然后由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)等機(jī)構(gòu)招標(biāo)。

北京某小區(qū)，在物業(yè)公司撤場前，由當(dāng)?shù)亟值擂k協(xié)調(diào)一家國有企業(yè)暫時(shí)接手物業(yè)服務(wù)。該國有企業(yè)進(jìn)場后，投入自有資金對小區(qū)設(shè)施進(jìn)行改善，并提升服務(wù)質(zhì)量，最終獲得業(yè)主認(rèn)可。在維持原有物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上，通過合法程序正式簽約成為新的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)費(fèi)收繳率也從原來的不到50%提升至70%以上。

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